DER BESTANDVERTRAG

DER BESTANDVERTRAG

BEGRIFFE

- Inhalt: Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt (§1090)

- Konsensualvertrag: Zustandekommen durch Einigung über Bestandsache und Zins

- Miete: Entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch

- Pacht: Entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch und Fruchtbezug/Nutzung

- Unternehmenspacht/Geschäftsraummiete

* Geschäftsraummiete: Raum plus Inventar wird übergeben

* Unternehmenspacht: Es wird mehr übergeben, zB Kundenkreis, Ruf, lebendige Organisation, Warenlager; uU besteht Betriebspflicht oder Abhängigkeit des Zinses von der Höhe des Umsatzes.

MRG

Allgemeines

- Regelt Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen und Geschäftsräumen aller Art samt dazu gehörigen Haus- oder Grundflächen, sowie genossenschaftliche Nutzungsverträge über solche Objekte.

- Entscheidungssuche: Außerstreitverfahren, tw bestehen Schlichtungsstellen.

- Weitere Bestandnehmerschutzgesetze neben dem MRG:

* LandpachtG: Pacht von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung, Fischerei

* KleingartenG: Pacht kleiner Grundstücke, die der Erholung dienen

* SportstättenG: Miete von Grundstücken zum im allg Interesse liegenden Sport

* KSchG: Ist Bestandgeber Unternehmer iSd KSchG, sind I. und II. HptSt des KSchG anzuwenden. Insb §6 mit Zulässigkeitsvoraussetzungen diverser Klauseln wichtig, dabei wieder Z 8 mit Verbot eines vertraglichen Aufrechenverbotes zu Lasten des Bestandnehmers. Indizien, das Bestandgeber Unternehmer ist: Auf Dauer angelegte Organisation, größere Zahl v Bestandobjekten, Hilfe durch Gebäudeverwalter usw.

- Gänzlich ausgenommen sind:

* Heime für Studenten, Schüler, Lehrlinge, betagte Menschen usw sowie Objekte von Flughafen-, Lagerhaus-, Verkehrsunternehmen usw

* Dienst-, Werkwohnungen

* halbjährlich befristete, ohne Kündigung erlöschende Mietverträge über Geschäfts-räumlichkeiten oder Wohnungen der Klasse A und B, die als Zweitwohnungen für einen arbeitsbedingten vorübergehenden Ortswechsel vermietet werden

* Zweitwohnungen zwecks Erholung und Freizeit

* Ein- und Zwei-Objekt-Häuser

* Wohnungen, die von karitativen Organisationen im Rahmen des sozialpädagogisch betreuten Wohnens kurzfristig überlassen werden

- Tw ausgenommen, dh keine Mietzinsobergrenzen (§§16 ff), aber Bestandschutz (§§29-36), Mietrecht im Todesfall (§14):

* Businessparks

* Dachbodenausbauten, Rodachböden mit Baubewilligung ab 2002

* Frei finanzierte Neubauten: Ohne öffentliche Mittel nach 30.06.1953 errichtet

- Hauptmiete: Verträge mit dem Eigentümer oder Fruchtnießer der Liegenschaft, dem Mieter oder Pächter des ganzen Hauses, dem Wohnungseigentümer.

- Untermiete: Jede andere Weitergabe des Gebrauchs. Scheinuntermieter kann begehren, als Hauptmieter angesehen zu werden, wenn Hauptmietvertrag nur zwecks Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der dem Hauptmieter sonst zustehenden Rechte abgeschlossen wurde.

Untermieter schlechter gestellt, da er leichter gekündigt werden und Kündigung des Haupt-mieters gg ihn vollstreckt werden kann, hohe Mietzinsobergrenzen bestehen.

Strafbestimmungen des §27

- Ungültige Abreden §27 (zwingend):

* Entgeltzahlung für den Verzicht des BG auf die Geltendmachung eines bereits verwirklichten Kündigungsgrundes

* Zahlung eines übermäßigen Entgelts für Vermittlung der Miete

* Entgeltzahlung für Vermittlung v Aufträgen an Professionisten

* Verpflichtung zu sittenwidrigen, mit Mietvertrag nicht in Zusammenhang stehenden Leistungen

* Ablöse: Leistung des neuen BN an alten BN, BG oder Dritte ohne entsprechende Gegenleistung dafür, dass alter BN Bestandsache aufgibt. Ausnahme: Ersatz von Übersiedlungskosten, Ersatzansprüche für Aufwendungen an der Mietsache. Ablöse muss jedenfalls als Einnahme in der Hauptmietzinsabrechnung aufscheinen.

* Dennoch erbrachte obige Leistungen können binnen drei, Ablösen binnen 10 Jahren samt Zinsen zurückgefordert werden

- Absiedelungsterror: BG führt mit vollstreckbarer Entscheidung aufgetragene Erhaltungs-arbeiten nicht durch, wodurch Mieter erheblich und nachteilig beeinträchtigt wird

- Trotz vollstreckbarer Entscheidung auf Unterlassung missbraucht BG die Duldungspflicht des BN in schikanöser und rechtsmissbräuchlicher Weise

Pflichten des BG

- ABGB: BG hat Sache in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten (zwingend). Pächter hat aber Ausbesserungen der Wirtschaftsgebäude, so sie mit Mitteln des Pachtgutes bestritten werden können, selbst vorzunehmen. BG hat BN nicht zu stören und Störungen Dritter zu unterbinden. Bei Nichterfüllung der Pflichten durch den BG wird BN ex lege von seiner Zinszahlungspflicht befreit. Bei Beschädigung der Sache durch außergewöhnliche Zufälle ist BG nicht zur Wiederherstellung verpflichtet, BN muss aber auch keinen Zins zahlen.

Schutzpflichten des BG betreffen auch Familienangehörige und Untermieter des BN.

- MRG: BG hat  Sache im ortsüblichen Standard zu erhalten (dispositiv). Einzelne Miet-gegenstände muss er nur erhalten, wenn sonst ernste Schäden des Hauses drohen. Nützliche Verbesserungen hat BG nur vorzunehmen, so sie zweckmäßig für den Zustand des Hauses sind und durch die Mietzinsreserven der letzten zehn Jahre gedeckt sind. Finanzierung notwendiger Arbeiten:

* Mietzinsreserven der letzten 10 Jahre

* Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag der Mieter (versteckte Zinserhöhungen!)

* Eigenes oder fremdes Kapital

* Vorübergehende Mietzinserhöhung nach §§18 ff

Unterlässt BG verpflichtende Erhaltungsarbeiten, kann er auf Antrag der Gemeinde oder der Hauptmieter zur Durchführung der Arbeiten beauftragt werden (Absiedelungsterror, s o)

Mieter haben Störungen bei Erhaltungsarbeiten hinzunehmen, ihnen gebührt bei wesentlicher Beeinträchtigung aber angemessene Entschädigung. Arbeiten unter Schonung des Mieters!

Wiederherstellung unbrauchbar gewordener Sachen hat BG durchzuführen, so sie durch Versicherungsleistungen gedeckt sind.

Rechte und Pflichten des BN

- Mieter hat Sache sorgfältig und sachgemäß zu gebrauchen, andere Mieter nicht zu stören. Hausordnungen sind zulässig, so auf sie im Mietvertrag Bezug genommen wird.

Bei vertragswidrigem Gebrauch der Sache kann BG Unterlassung, bei Verschulden Schaden-ersatz verlangen; nur bei erheblich nachteiligem Gebrauch auch kündigen.

- Anderungen des Mietgegenstandes durch den Mieter sind zulässig, so

* sie nach Stand der Technik durchgeführt werden

* sie einem Interesse des Mieters dienen

* einwandfreie Durchführung gesichert ist

* Mieter die Kosten trägt

* keine Schädigung des Hauses erfolgt

* keine schützenswürdige Interessen von BG oder anderen Mietern verletzt werden

Bei anderen Anderungen kann BG seine Zustimmung davon abhängig machen, dass BN bei Vertragsende den früheren Zustand wieder herstellt.

- Gem ABGB hat Vermieter Bestandsache in brauchbarem Zustand zu erhalten

- Gem MRG hat Mieter Mietgegenstand und für ihn bestimmte Einrichtungen wie zB Sanitär-anlagen so zu warten und instand zu halten, dass dem BG und anderen Mietern kein Nachteil ensteht. Dem BG obliegende Arbeiten müssen diesem sofort angezeigt werden.

Macht BN einen Aufwand, den der BG machen müsste oder der nützlich ist, gebührt ihm Ersatz nach den Regeln der GoA. Anspruch unterliegt einer Präklusivfrist von 6 Monaten.

Für best im MRG aufgezählte Aufwendungen hat BN beim Ende des Bestandvertrages einen Ersatzanspruch, der durch Wert der Verbesserung sowie wirklich gemachte Aufwände doppelt begrenzt ist. Aufwendungen müssen durch Rechnungen bewiesen werden und werden durch jährliche Abschreibungen vermindert.

- Lasten und Abgaben tragen der Pächter bzw der Vermieter. Der Mietzins enthält jedoch Anteil an Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben und Kosten der Gemeinschaftsan-lagen. Verursacht ein Mieter unverhältnismäßig hohe Betriebskosten, kann er das Übermaß alleine tragen müssen.

- BN hat als Gegenleistung Zins zu zahlen.

* Nach Größe, Lage, Ausstattung angemessener Zins ua bei

~ Vermietungen zu Geschäftszwecken

~ Gebäuden, an deren Erhaltung ua wg Denkmalschutzes ein öffentliches Erhaltungsinteresse besteht

~ Wohnungen der Kategorien A und B mit über 130 m² Nutzfläche

* Bei anderen Mietverhältnissen, insb Altbauwohnungen gilt Richtwertsystem: BMJ legt für Normwohnung der Kategorie A in best Lage mit best Ausstattung Preis je m² und Monat fest (in Wien 2002 4,16 €); durch Zu- und Abschläge je nach realer Lage und Ausstattung einer Wohnung entsteht richtiger Mitzins. Die auf diesen entfallende Umsatzsteuer hat Mieter zu tragen.

- Untermietzins darf Hauptmietzins nicht um mehr als die Hälfte übersteigen

- Die Obergrenze übersteigende Zinsvereinbarungen sind teilunwirksam; dies muss binnen drei Jahren geltend gemacht werden. Dann auch Rückforderung des übersteigenden Teils.

- Zins nach ABGB halbjährlich zu zahlen, bei befristetem Vertrag (unter einem Jahr) erst am Ende. Kraft Verkehrssitte jedoch monatliche Zinszahlung im Voraus. Nur qualifizierter Verzug mit Zinszahlung berechtigt zur Vertragsauflösung.

Längere Vorauszahlungen sind zulässig, sollten jedoch im Grundbuch ersichtlich gemacht werden, da sie sonst gegenüber neuem Eigentümer oder Hypothekargläubiger nicht gelten.

- Zur Zinssicherung hat Vermieter einer unbeweglichen Sache gesetzliches Pfandrecht an den ins Bestandobjekt eingebrachten Sachen des Mieters oder seiner Familienangehörigen. Jenes entsteht ex lege durch Einbringung der Sachen und erlischt, so Sachen vor ihrer gerichtlichen Pfändung aus dem Bestandobjekt weggebracht werden. Es besteht weiters ein Sperr- bzw Perklusionsrecht, das binnen drei Tagen erlischt, so nicht um gerichtliche Pfändung angesucht wird.

- Weitergabe des Gebrauchs begründet Unterbestand (Afterbestand). So nicht ausdrücklich im Bestandvertrag untersagt oder zum Nachteil des Eigentümers, ist Afterbestand zulässig.

- Auf vertragliches Verbot des Afterbestandes kann sich BG nur berufen, wenn wichtige Gründe vorliegen, zB

* gänzliche Untervermietung

* unverhältnismäßig hoher Untermietzins

* große Anzahl der Mieter der Bestandsache

* Gefahr der Störung des Hausfriedens

- Unterbestand begründet nur Rechtsverhältnis zwischen HauptBN und UnterBN. Wird das Hauptbestandverhältnis gelöst, wirkt Räumungstitel auch gg den Untermieter. Untermieter hat dann jedoch gg Hauptmieter uU Ersatzansprüche wg Nichterfüllung des Vertrages.

- Bei unzulässiger Untervermietung kann Vermieter nach Jud nur Hauptmieter auf Entfernung und uU auf Schadenersatz klagen. Kein direkter Anspruch gg den Untermieter.

- Mieter kann Recht auf Gebrauchsüberlassung an Dritte abtreten, wodurch der Mieter weiter der Vertragspartner bleibt, das Gebrauchsrecht aber einem Dritten zusteht.

- Vertragsübernahme wäre nach ABGB durch Dreiparteieneinigung möglich

- Nach MRG Übernahme (ohne Zustimmung des Vermieters) möglich durch

* nahe Angehörige, nicht aber Lebensgefährten

* so sie best Zeit im gemeinsamen Haushalt mit Exmieter gelebt haben

- Hauptmieter darf nach fünf Jahren Vertragsdauer mit Drittem aus seinem Gemeindegebiet Wohnung tauschen, so wichtige Gründe vorliegen und das dem Vermieter zumutbar ist.

- Veräußert Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit sein Unternehmen zur Fortführung, tritt Erwerber ex lege ins Mietverhältnis ein, jedoch darf BG Mietzins angemessen erhöhen.

- Ebenso darf BG Mietzins erhöhen, so Mieter eines Geschäftsraumes eine jur Person oder Personenhandelsgesellschaft ist, und ein Machtwechsel (zB Veräußerung der Mehrheit der Anteile) stattfindet.

- BG hat Sache nach Ende des Bestandverhältnisses in dem Zustand, in dem er sie erhalten hat, wieder zurückzustellen. Die Pflicht des BN, vorgenommene Anderungen der Sache rückgängig zu machen, ist dispositiv.

Verschlechterungen aufgrund gewöhnlicher Abnützung gehen auf Kosten des BG.

- Verschlechterungen durch übermäßige Abnutzung, schuldhafte Beschädigung durch BN oder AfterBN hat BN zu ersetzen.

- Benützt BN Sache nach Vertragsende weiter, hat der dem BG diesen Vorteil zu ersetzen

Gefahrtragung

- Wer trägt Risiko der zufälligen Unbenützbarkeit der Bestandsache?

- Sphärentheorie:

* Wird Bestandsache ganz oder tw unbenutzbar, trifft dies den BG. Er verliert ganz oder tw Anspruch auf Bestandzins.

* Ist BN jedoch verhindert (Freiheitsstrafe, Krankheit), hat er Zins weiter zu zahlen.

- Risiko des Ertrages der Pachtsache trägt der Pächter. Nur bei max einjährigem Pachtvertrag ist Zins zu mindern, wenn Erträge durch außerordentliche Zufälle um mehr als Hälfte des gewöhnlichen Ausmaßes abfallen.

Beendigung des Bestandverhältnisses

Befristete Bestandverhältnisse

- Unbedingter Endtermin: Ende durch Zeitablauf ohne weitere Erklärung

- Bedingter Endtermin: Ende durch Zeitablauf, aber Erklärung vor Zeitablauf notwendig

- Einvernehmliche Erneuerung jederzeitig möglich

- Stillschweigende Erneuerung (relocatio tacita):

* Bedingter Endtermin: Kündigung wird unterlassen

* Unbedingter Endtermin: Gebrauch der Sache wird fortgesetzt, BG duldet das

- ABGB: Vor Ablauf der Frist ist außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund zulässig

- BN:

* Bestandstück ist zum bedungenen Gebrauch untauglich

* Beträchtlicher Teil des Sache wird durch Zufall längere Zeit lang unbrauchbar

* Wohnung ist gesundheitsschädlich

* Keine sofortige Vertragsauflösung bei leicht behebbarer Gebrauchsverhinderung

- BG außergerichtlich:

* Erheblicher nachteiliger Gebrauch der Sache durch BN: Wiederholte und lange andauernde, vertragswidrige Benützung der Bestandsache

* BN zahlt Zins trotz Einmahnung nicht

* Vermietetes Gebäude muss neu aufgeführt werden

- MRG:

- Geschäftsräume können beliebig befristet vermietet werden

- Wohnräume mind drei Jahre vermietet

- Jedenfalls muss unbedingter Endtermin schriftlich vereinbart werden

- Höchstzulässiger Mietzins vermindert sich bei Befristung jedoch um 25%

- Außerordentliche Kündigung durch beide Teile jederzeit zulässig

- Kündigung durch Mieter nach Ablauf eines Jahres

- Kündigung durch Mieter nach Gründen des §1117 ABGB

- Kündigung durch Vermieter wg nachteiligen Verbrauchs oder Zinszahlungsverzug

Unbefristete Bestandverhältnisse

- ABGB:

* Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

* Ordentliche Kündigung ohne besonderen Grund, aber mit Fristen und Terminen

- MRG: Vermieter kann nur aus wichtigem Grund kündigen. Demonstrativ Gründe im §30.

* Vertragsverletzungen des BN

~ Qualifizierter Rückstand mit Mietzinszahlung

~ Verweigerung der Dienstleistung, so Mietzins in Dienstleistung besteht

~ Grob ungehöriges Verhalten zu den Mitbewohnern

~ Best strafbare Handlungen gg Vermieter oder andere Mieter

* Mangelnder Bedarf des Mieters

~ Wohnung zur Gänze durch BN weitergegeben

~ Eintrittsberechtigte Personen haben nach dem Tod des Vormieters kein dringendes Wohnbedürfnis mehr

~ Wohnung wird nicht regelmäßig zur Befriedigung des dringenden Wohnbe-dürfnisses des BN benutzt

* Eigenbedarf des Vermieters: Dringender Eigenbedarf erfordert Notlage; strenge Interessenabwägung zu Interessen des BN ist vorzunehmen. Diese entfällt aber, wenn Ersatzwohnung beschafft wird. Teilkündigung zulässig, so nur Teil der Wohnung benötigt wird.

* Schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund liegt vor, der für den BN wichtig und bedeutsam ist.

* So Ersatzwohnung beschafft wird (Auswahl zwischen mind 2 solchen) Kündigung, so Haus zB abbruchreif ist oder Umbau, Neubau nötig ist.

* Untermietverhältnisse können gekündigt werden, so Fortsetzung wichtige Interessen des Untervermieters verletzen würde (er benötigt zB Mietgegenstand dringend selbst).

Kündigung hat durch Mieter und Vermieter gerichtlich zu erfolgen. Für Vermieter gilt die Eventualmaxime, dh in der Kündigung nicht angeführte Gründe können später nicht mehr geltende gemacht werden.

Gesetzliche Räumungsfrist kann zB bei drohender Obdachlosigkeit verlängert werden.

Außergerichtliche Kündigungserklärung führt bei Annahme durch den anderen Partner zu einer Vertragsaufhebung.

Allgemeine Endigungsgründe

- Bestandsache geht zugrunde, außer BG ist zur Wiederherstellung verpflichtet und jene ist auch möglich. Keine Vertragsauflösung, soweit Versicherungsleistungen zur Widerherstell-ung ausreichen.

- Keine Aufhebung durch Tod des Vertragspartners. Beim Tod des Mieters können dessen Erben oder der Vermieter jeden Bestandvertrag unter Einhaltung gesetzlicher Fristen kündigen. So binnen 14 Tagen kein Verzicht abgegeben wird, treten in den Vertrag ein:

* Ehegatte,

* Lebensgefährte,

* Geschwister,

* Verwandte in gerader Linie,

so sie dringendes Wohnbedürfnis haben und bisher in gemeinsamem Haushalt wohnten. Mehrere Eintrittsberechtigte treten gemeinsam in den Mietvertrag ein.

Anspruch auf Übertragung des Mietrechtes gg Erben hat der Legatar beim Vermächtnis des Bestandrechts.

- Mietverhältnis kann jederzeit einvernehmlich gelöst werden (Dissolutionsvereinbarung)

Verhältnis Bestandnehmer zu Dritten

- BN ist Rechtsbesitzer. Er hat Besitzstörungs- bzw –Entziehungsklage.

- BG ist Sachbesitzer. Auch er genießt Besitzschutz.

- BN kann bei Störungen durch Dritte vom BG Abhilfe verlangen. Der BG ist aus dem Bestandvertrag dazu verpflichtet.

- Veräußert BG die Bestandsache, die der BN innehat, geht Bestandverhältnis auf Erwerber über, der aber in gesetzlicher Frist kündigen kann. Durch Eintragung des Bestandrechts als Belastung im Grundbuch der überlassenen Liegenschaft muss Erwerber der Liegenschaft das Mietrecht gg sich gelten lassen. Verbücherung unbefristeter Bestandrechte ist unzulässig.

- Wurde Bestandsache dem Mieter noch nicht übergeben, entsteht zum Erwerber kein Rechtsverhältnis.

- Nach MRG sind alle Rechtsnachfolger des Vermieters an Hauptmietverträge gebunden; uzw auch dann, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind.

Bricht Kauf Miete?

- Bestandsache noch nicht übergeben: Kauf bricht Miete.

- Bestandsache schon übergeben:

* Nach ABGB tritt Erwerber in Vertrag ein, kann aber vorzeitig kündigen

* Nach MRG bricht Kauf nicht Miete.

Bricht Kauf die Miete, hat Mieter Schadenersatzansprüche gg den Veräußerer wg Vertrags-verletzung.